Verhuisgeneigdheid huurders nog steeds hoog
De beginjaren van deze eeuw lieten een heel stabiel beeld zien in de wens van huurders om te gaan verhuizen. Het percentage corporatiehuurders dat binnen 2 jaar zou willen verhuizen, schommelde tussen de 5 en 10%. Rond de crisisjaren 2008/2009 begon deze verhuisgeneigdheid te stijgen. De zeepbel in de huizenmarkt spatte uiteen en in onzekerheid over het effect op de woningmarkt en in afwachting van verdere daling van koopwoningenprijzen liep de verhuisgeneigdheid op. Sindsdien is de verhuiswens niet meer op het niveau van voor de crisis gekomen. Ingrepen in de corporatiesector zoals passend toewijzen, strengere eisen voor hypotheken en de onzekerheid onder consumenten hebben de doorstroming op de woningmarkt tot stilstand gebracht. Door de invoering van de verhuurdersheffing en de beperkende mogelijkheden van corporaties voor nieuwbouw is het aanbod van woningen achtergebleven bij de vraag.
Dit jaar ligt de verhuisgeneigdheid van sociale huurders op 14%. Weliswaar iets lager dan in 2018, maar nog steeds erg hoog. Het gaat hierbij om de wens om te gaan verhuizen binnen 2 jaar, of men deze stap ook kan en gaat zetten is nog maar sterk de vraag.
Druk op beschikbaarheid met name in grote steden
Uiteraard zijn er verschillen binnen Nederland. Niet overal is de druk op sociale huurwoningen even groot. Uit het onderzoek blijkt dat met name in de grote steden in de Randstad de verhuisgeneigdheid onder huurders groot is. In de G4 is de verhuisgeneigdheid zelfs 21% (t.o.v. 14% gemiddeld in Nederland). Dat betekent dat meer dan 1 op de 5 sociale huurders in de G4-steden binnen 2 jaar zou willen verhuizen. Een grote verhuiswens en daarmee een enorme vraag naar geschikte woningen in deze steden.
Het aanbod van geschikte woningen is de grote bottleneck, zowel kwantitatief als kwalitatief. Veel sociale huurders zeggen dan ook een gewenste verhuizing uit te stellen omdat er geen geschikte woningen zijn in de gemeente. Een kwart van de sociale huurders is het eens met deze stelling. In de G4 is dit zelfs nog hoger en loopt het percentage op tot maar liefst 42%.
Starters en jonge gezinnen in de knel
Ingezoomd op levensfase blijken er met name problemen te liggen bij de leeftijdsgroep tot 35 jaar. Maar liefst 1 op de 3 huurders onder de 35 jaar (33%) wil binnen 2 jaar verhuizen. De verhuiswens binnen deze groep ligt logischerwijs hoger omdat in deze levensfase men vaak voor het eerst zelfstandig gaat wonen, gaat samenwonen of er gezinnen worden gesticht. Echter momenteel is er voor deze huurders te weinig aanbod om deze verhuisstap ook daadwerkelijk te maken. Dat resulteert in het gegeven dat 1 op de 4 huurders onder de 35 jaar zegt dat men momenteel gezien de gezinssituatie te klein woont (26%). Een deel van deze huurders zou willen doorstromen naar een koopwoning, maar vindt óf geen geschikte woning óf kan het (nog) niet betalen om naar een koopwoning te verhuizen. Voor sociale huurders is er ook vrijwel geen aanbod omdat er weinig doorstroming is voor de groep ‘boven’ hun (tussen de 35 en 54) en er weinig aanbod is.
Kortom, de grote vraag naar meer sociale huurwoningen blijft. Met name in de grote steden. Voordat de coronacrisis opstak was er al de roep van corporaties om hulp wat betreft het tekort aan bouwlocaties, de oplopende bouwkosten en vertraging door gemeenten. Daarbij speelt de verhuurdersheffing corporaties nog steeds parten in de beschikbare middelen die men heeft. De coronacrisis kan ervoor zorgen dat er nog verdere vertraging optreedt in planvorming en uitvoer, wat het probleem alleen maar groter maakt. Corporaties en bouwers willen doorgaan, maar hebben de medewerking nodig van lokale en centrale overheid. Het is juist nu belangrijk dat de condities voor nieuwbouw optimaal zijn, zodat de crisis op de woningmarkt niet nog verder escaleert.
